Marktberichte

Auszug aus dem Wohnungsmarktbericht 2017/2018 der Frankfurter Immobilienbörse-IHK

 

WOHNEN IM IHK-BEZIRK FRANKFURT AM MAIN


…auch im Jahr 2017 hat sich der Trend der Vorjahre aufgrund der anhaltend guten wirtschaftlichen Lage und des niedrigen Zinsniveaus weiter fortgesetzt; die Nachfrage nach Wohnimmobilien im IHK-Bezirk Frankfurt am Main ist ungebrochen hoch. Die Befragung der Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main konstatiert für das Jahr 2017 sowohl in Frankfurt am Main als auch in den vorderen Taunusstädten zum Teil deutliche Preissteigerungen beim Verkauf von Immobilien – insbesondere im Neubau –, während die Preissteigerungen bei den Mieten weniger stark ausgefallen sind. Eine der größten Herausforderungen für den IHK-Bezirk bleibt der starke Zuzug nach Frankfurt am Main und in die angrenzenden Gemeinden. Die hohe Lebensqualität sowie die attraktiven Ausbildungs- und Arbeitsplätze ziehen insbesondere junge Menschen an, die in der Region leben und arbeiten wollen. Zwar hat die Bautätigkeit in den vergangenen Monaten in Frankfurt am Main und den Landkreisen zugenommen, doch der Bedarf übersteigt die Fertigstellungszahlen weiterhin und lindert den Wohnungsfehlbedarf nur marginal. Es bleibt daher eine Herausforderung, die Bautätigkeit auf dem Wohnungsmarkt weiter zu intensivieren, indem die im regionalen Flächennutzungsplan vorgesehenen Wohnbauflächen aktiviert und zusätzliche Baulandareale ausgewiesen werden.

EIGENTUMSWOHNUNGEN
Die Befragung der Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse ergab, dass die Nachfrage nach Wohneigentum, insbesondere als Kapitalanlage, im IHK-Bezirk Frankfurt am Main auch im Jahr 2017 ungebrochen bleibt. Das bestehende Angebot kann diese Nachfrage vor allem in Frankfurt am Main und in den vorderen Taunusstädten nicht bedienen. In den bevorzugten Stadtgebieten von Frankfurt am Main werden nach wie vor Kaufpreise von bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen erzielt. Im Westend werden für Neubauwohnungen im gehobenen Segment sehr vereinzelt auch Verkaufspreise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erreicht. Nicht berücksichtigt werden in dieser Ausgabe die Wohnhochhäuser mit zum Teil fünfstelligen Quadratmeterpreisen sowie Ausnahmeobjekte im Luxussegment. Wiederverkaufspreise für Wohnungen mit einfacher Ausstattungsqualität beginnen in den Frankfurter Randlagen bei etwa 1.200 Euro pro Quadratmeter. In den Landkreisen liegen die Preise für Eigentumswohnungen im Allgemeinen zwischen 800 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Die höchsten Preise im Main-Taunus-Kreis werden mit 5.500 Euro in Bad Soden und mit 5.000 Euro in Hofheim erreicht, im Hochtaunuskreis mit 5.500 Euro in Oberursel und 5.100 Euro in Bad Homburg. Der Schwerpunkt bei den Kaufpreisen liegt aktuell in den im Hochtaunus gelegenen Städten und Gemeinden wie Grävenwiesbach und Schmitten bei 1.300 Euro pro Quadratmeter, in Kriftel und Sulzbach bei 2.400 Euro pro Quadratmeter und in Bad Soden und Kronberg bei 3.200 Euro pro Quadratmeter. Die erhöhte Bautätigkeit der vergangenen Jahre hat auch in den Landkreisen dazu beigetragen, dass gerade im Neubausegment hohe Verkaufspreise erzielt werden. Bei den angegebenen Werten werden sowohl Immobilien aus dem Bestand als auch Neubauten berücksichtigt. Es handelt sich um marktübliche Spannen bei durchschnittlicher Ausstattung. Einige im Neubau erzielte Spitzenwerte werden in diesem Marktbericht nicht berücksichtigt. In Einzelfällenkönnen die tatsächlichen Marktpreise daher sowohl nach oben als auch nach unten von denen im Marktbericht abweichen. Dies gilt insbesondere für Neubauwohnungen in den vorderen Taunusstädten, für die vereinzelt deutlich höhere Preise erzielt werden.

REIHENHÄUSER UND DOPPELHAUSHÄLFTEN
Für Reihenhäuser und Doppelhaushälften im durchschnittlichen Standard werden in Frankfurt am Main Preise zwischen 150.000 – zum Beispiel in Höchst, Sindlingen oder in Zeilsheim – und 850.000 Euro erzielt. Die Preise sind abhängig von Größe, Lage und baulichem Zustand der Immobilie. Im Neubausegment auf dem Riedberg sowie in den Spitzenlagen Frankfurts, insbesondere im Diplomatenviertel und im Holzhausenviertel, können für Reihenhäuser und Doppelhaushälften auch deutlich höhere Preise erzielt werden. In den Landkreisen liegen die Preise in der Regel zwischen 90.000 und 700.000 Euro. Die große Preisspanne ergibt sich dadurch, dass in die Betrachtung der Preisstruktur auch Gebäude mit einfacherer Ausstattungsqualität und hohem Sanierungsaufwand mit einbezogen werden. Auch in diesem Segment gilt, dass Spitzenwerte nicht synonym für die Maximalwerte stehen. Aufgrund des begrenzten Angebots können im Neubau daher auch hier zum Teil deutlich höhere Verkaufspreise erzielt werden.

FREISTEHENDE EINFAMILIENHÄUSER UND GRÖSSERE DOPPELHAUSHÄLFTEN
Im Segment der Einfamilienhäuser und größeren Doppelhaushälften ergeben sich für Frankfurt am Main Preise zwischen 170.000 und 1,4 Millionen Euro. In den Landkreisen beginnen die Preise bei 100.000 Euro für Bestandsimmobilien in Weilrod. Für Spitzenimmobilien sowohl in Frankfurt am Main als auch in einigen Städten des Vordertaunus wie Bad Homburg, Kronberg oder Oberursel können mehrere Millionen Euro aufgerufen werden. Hier können im oberen Preissegment im Schwerpunkt Kaufpreise zwischen 700.000 und 800.000 Euro pro Objekt erzielt werden und sind nach oben nicht limitiert. Deutlich niedrigere Kaufpreise mit einem Schwerpunkt zwischen 200.000 und 400.000 Euro werden in den nicht optimal angebundenen Taunusgemeinden erzielt.

BAUGRUNDSTÜCKE
Die Nachfrage nach Baugrundstücken in präferierten Lagen mit guter Infrastruktur in den Landkreisen ist unverändert hoch. Insbesondere in den Städten und Gemeinden im Main-Taunus-Kreis sind im oberen Segment die Preise im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Die Preisspanne reicht in den Landkreisen von 80 Euro in Weilrod bis zu 1.200 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg und Oberursel. Im Durchschnitt wurden für Baugrundstücke für den Eigenheimsektor in guten Lagen Preise von 550 Euro pro Quadratmeter realisierbarer Wohnfläche vereinbart und in sehr guten Lagen 800 Euro pro Quadratmeter.

RENDITEOBJEKTE
Die Nachfrage nach Renditeobjekten als beständige Wertanlage im Immobilienbereich ist aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und der guten wirtschaftlichen Lage in Deutschland weiterhin sehr hoch. Dieser Nachfrage steht ein deutlich zu geringes Angebot gegenüber, was in einigen Stadtteilen zu einer Preissteigerung geführt hat. Für das Jahr 2017 werden Kaufpreise, die im Bereich des 13-fachen wie beispielsweise in Fechenheim bis hin zum 30-fachen der Netto-Jahreskaltmiete im Nordend und im Westend zum Teil noch deutlich darüber liegen, aufgerufen. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Kaufpreise in den Städten des Vordertaunus leicht erhöht und liegen im Jahr 2017 in den Landkreisen im Bereich des neunfachen der Netto-Jahreskaltmiete im hinteren Hochtaunus und reichen in Einzelfällen bis zum 22-fachen in Bad Homburg. Bestimmt werden die Multiplikatoren durch die jeweilige Einstiegs- bzw. Bestandsmiete bei Erwerb.Bei Mietwohnanlagen, die nach dem Erwerb in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, können die Faktoren abweichen.

FAZIT
Das Bevölkerungs- und Beschäftigtenwachstum im IHK-Bezirk Frankfurt am Main ist auch in jüngster Zeit unverändert hoch, während die Wohnraumversorgungsquote teilweise gesunken ist. Wie Studien errechnet haben, liegt der Wohnraumbedarf für das Jahr 2030 weit über dem heutigen Bestand. Nach zuletzt verhaltenen Jahren hat die Bautätigkeit im IHK-Bezirk angezogen. So erreichte die Zahl der Fertigstellungen in Frankfurt am Main im Jahr 2016 mit 3.466 Wohnungen einen Rekord. Auch in den beiden Landkreisen wurden mehr Wohnungen fertiggestellt; der Hochtaunuskreis kam auf 415, der Main-Taunus-Kreis auf 651 fertiggestellte Wohnungen.

Dennoch reicht das bestehende Angebot nicht aus um die Nachfrage im Bezirk der IHK Frankfurt am Main zu bedienen. In der von der Frankfurter Immobilienbörse im Oktober 2017 durchgeführten Untersuchung hat sich der Trend der Vorjahre weiter verfestigt. Aufgrund des knappen Angebots und des soliden Wirtschaftswachstums rechnet die Frankfurter Immobilienbörse auch in den kommenden Monaten mit weiter steigenden Preisen in den innerstädtischen Bezirken Frankfurts und in den begehrten Wohnlagen der vorderen Taunusstädte. Diese Entwicklung betrifft insbesondere Neubauimmobilien, während die Preise für Wiederverkäufe in vielen Stadtteilen und Gemeinden konstant bleiben oder sich nur leicht erhöhen.

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