Marktberichte

Auszug aus dem Wohnungsmarktbericht 2021/2022 der Frankfurter Immobilienbörse-IHK

 

WOHNEN IM IHK-BEZIRK FRANKFURT AM MAIN

Nachdem die Wirtschaft im IHK-Bezirk Frankfurt am Main aufgrund der Corona-Pandemie im vergangenen Jahr einen deutlichen konjunkturellen Einbruch erlebte, hellte sich die Lage im Jahr 2021 wieder auf. Die Erwartung ist, dass die Region im kommenden Jahr wieder einen Beschäftigungsanstieg generieren wird und die Stadt Frankfurt sowie die beiden Landkreise von diesem Wachstum profitieren werden. Daher bleibt es eine der größten Herausforderungen, die Engpässe beim Wohnen zu beseitigen und zusätzliches Bauland auszuweisen. Denn: Die Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Kauf im IHK-Bezirk Frankfurt am Main hat seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie zugenommen – das bestätigen mehr als 60 Prozent der Unternehmerinnen und Unternehmer, die an der im Herbst 2021 durchgeführten Umfrage der Frankfurter Immobilien börse teilgenommen haben. Dadurch haben sich sowohl Wohnungen als auch Häuser zuletzt noch einmal verteuert – nicht nur in Frankfurt am Main, sondern auch im Hochtaunus- und im Main-Taunus-Kreis.

EIGENTUMSWOHNUNGEN


Trotz der Auswirkungen der Corona-Pandemie ist die Baudynamik im IHK-Bezirk im Jahr 2020 mit rund 6.000 genehmigten und 6.000 fertiggestellten Wohnungen über dem lang jährigen Durchschnitt. Das bedeutet gegenüber dem Wert aus 2019 ein Plus von 500 Genehmigungen und 800 Fertigstellungen. Insbesondere in Frankfurt am Main und im Hochtaunus kreis war eine deutlich stärkere Bautätigkeit zu beobachten, während im Main-Taunus- Kreis beide Indikatoren eine rückläufige Tendenz aufwiesen. In den kommenden Monaten ist aufgrund der aktuellen Knappheit auf dem Rohstoffmarkt, der Lieferketten problematik und der Zunahme des Fachkräftemangels in der Bauwirtschaft allgemein mit einer sinkenden Baudynamik zu rechnen.
Wegen der ungebrochen hohen Nachfrage sind auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Jahr 2021 über alle Lagen und Ausstattungsmerkmale hinweg gestiegen. Die Quadratmeterpreise mit einer einfacheren Ausstattungsqualität beginnen in den nördlichen Stadtteilen
Bonames, Frankfurter Berg, Nieder-Erlenbach und Nieder-Eschbach bei 2.000 Euro und betragen in den Toplagen im Westend in der Spitze im Schnitt 11.500 Euro. Im Schwerpunkt liegen die Wiederverkaufspreise für Wohnungen bei 3.800 Euro in Höchst, Oberrad und Sindlingen, in
Bockenheim bei 6.000 Euro und im Nordend und Ostend bei 7.000 Euro pro Quadratmeter.

Auch in den Landkreisen wurden Preiserhöhungen über alle Teilmärkte hinweg registriert. Die Homeoffice-Regelungen wurden in vielen Unternehmen ausgeweitet, sodass das Umland mit größeren Grundrissen, einem Arbeitszimmer und dem Blick ins Grüne deutlich an Attraktivität gewonnen hat. Angesichts geschlossener Restaurants, Clubs, Bars und Geschäfte sowie fehlender Kulturveranstaltungen gingen viele Vorteile der Großstädte verloren. Im Hochtaunuskreis liegen die Wiederverkaufspreise für Wohnungen im unteren Preissegment bei 1.000 Euro in Weilrod sowie 1.200 Euro in Grävenwiesbach, Schmitten und Wehrheim. In Königstein, Kronberg und Oberursel betragen die Verkaufspreise bis zu 6.600 Euro und in Bad Homburg 6.800 Euro pro Quadratmeter. Einzelne Neubauwohnungen in sehr guten Lagen erzielen in der Spitze auch noch höhere Preise. Im Main-Taunus-Kreis beginnen die Verkaufspreise von Bestandsimmobilien bei 1.200 Euro in Eppstein und betragen für gut ausgestattete Objekte in den begehrten Straßenzügen in Hofheim 6.000 Euro und in Bad Soden 6.500 Euro pro Quadratmeter  Wohnfläche. Für Spitzenimmobilien im Neubau können die Preise auch hier noch deutlich höher ausfallen. Der Schwerpunkt bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei den am Rande des IHK-Bezirks gelegenen Städten und Gemeinden bei 1.400 Euro, in Steinbach und Schwalbach bei rund 3.200 Euro und in den vorderen Taunusstädten bei 4.000 Euro pro Quadrat meter. Bei den angegebenen Werten im Wohnungsmarktbericht werden sowohl Immobilien aus dem Bestand als auch Neubauten berücksichtigt. Es handelt sich dabei um marktübliche Spannen. Einige im Neubau erzielte Spitzenwerte werden in diesem Marktbericht nicht berücksichtigt. In Einzelfällen können die tatsächlichen Marktpreise daher sowohl nach oben als auch nach unten von denen im Marktbericht abweichen. Dies gilt neben den  Eigentumswohnungen im Hochhaussegment in Frankfurt auch für Neubauwohnungen in den vorderen Taunusstädten, für die vereinzelt deutlich höhere Preise erzielt werden.


REIHENHÄUSER UND DOPPELHAUSHÄLFTEN


Während einige Frankfurter Stadtteile, wie beispielsweise Praunheim und Bergen-Enkheim, einen recht hohen Bestand an Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäusern haben, ist dieses Segment im Neubau – insbesondere in den innenstadtnahen Lagen – deutlich geringer. Im  durchschnittlichen Standard werden für Reihenhäuser und kleinere Doppelhaushälften in Frankfurt Preise im Schwerpunkt zwischen 325.000 Euro für Bestandsimmobilien in Fechenheim, Griesheim und Nied bis hin zu 800.000 Euro im Neubaubereich auf dem Riedberg erzielt.
Bei Wiederverkäufen gibt es weiterhin Immobilien im Bereich von 200.000 Euro im Angebot, während in Stadtteilen wie Sachsenhausen und dem Nordend in der Spitze mehr als eine Million Euro für Reihenhäuser gezahlt werden. Dabei gilt, dass Spitzenwerte nicht synonym für
die Maximalwerte stehen. Aufgrund des begrenzten Angebots können im Neubau daher auch hier zum Teil deutlich höhere Verkaufspreise erzielt werden, beispielsweise auf dem Riedberg. Auch in den Landkreisen sind die Preise für Reihenhäuser und kleinere Doppelhaushälften
sowohl im Wiederverkaufs- als auch im Neubausegment gestiegen. Die niedrigsten Verkaufspreise für Bestandsimmobilien werden in den hinteren Taunusstädten mit Werten um und zum Teil unter 200.000 Euro erzielt. In den gut angebundenen an Frankfurt angrenzenden Städten
im Vordertaunus wie unter anderem in Bad Soden, Kronberg und Königstein liegen die Kaufpreise zum Teil bei über 900.000 Euro. In Eschborn, Hofheim und Kelkheim werden in der Spitze Verkaufspreise zwischen 750.000 und 800.000 Euro erzielt. Die große Preisspanne ergibt sich dadurch, dass in die Betrachtung der Preisstruktur auch Gebäude mit einfacherer Ausstattungsqualität und hohem Sanierungsaufwand mit einbezogen werden. Neben dem baulichen Zustand sind die Preise stark von der Größe und der Lage der Immobilie abhängig. Im Neubausegment sowie in den Spitzenlagen können für Reihenhäuser und Doppelhaushälften daher auch deutlich höhere Preise erzielt werden.


EINFAMILIENHÄUSER UND GRÖSSERE DOPPELHAUSHÄLFTEN

Sowohl bei den kleineren Objekten als auch bei den größeren Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften sind in den vergangenen Monaten die Preise für Bestandsimmobilien und im Neubau gestiegen. So ergeben sich für Frankfurt Preise zwischen 235.000 Euro bei älteren Wiederverkaufsobjekten in den Frankfurter Randlagen und mehr als 1,6 Millionen Euro für Einfamilienhäuser, beispielsweise in Preungesheim und am Dornbusch. Auch in Bockenheim, Bornheim und auf dem Riedberg sind für Premiumimmobilien Preise zwischen 1,3 und
1,5 Millionen Euro üblich. Im Schwerpunkt liegen die Marktpreise zwischen 600.000 und einer Million Euro. In den an Frankfurt angrenzenden Städten wie Bad Homburg, Bad Soden, Hofheim, Kronberg oder Oberursel starten die Verkaufspreise bei 440.000 Euro. Für Spitzenimmobilien werden hier vereinzelt Beträge im Millionenbereich vereinbart. Im Schwerpunkt können in den Städten des Vordertaunus Kaufpreise zwischen 850.000 und 900.000 Euro pro Objekt erzielt werden und sind nach oben hin nicht limitiert. Deutlich niedrigere Kaufpreise mit einem Schwerpunkt zwischen 300.000 und 600.000 Euro werden hingegen in den nicht optimal angebundenen Taunusgemeinden erzielt.



BAUGRUNDSTÜCKE FÜR MIETWOHNUNGSBAU

Im IHK-Bezirk Frankfurt am Main herrscht bereits heute ein Engpass bei der Wohnraumversorgung. Die Nachfrage nach Baugrundstücken in präferierten Lagen mit einer guten Verkehrs- und Bahnanbindung ist in den Landkreisen unverändert hoch. Nur die zusätzliche Ausweisung von Bauland kann hier Abhilfe schaffen und zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt und einer damit verbundenen Senkung des Mietniveaus beitragen. Daher ist es für den Standort essenziell, dass weitere Bauflächen – insbesondere in Arbeitsplatznähe – ausgewiesen werden. Die Preisspanne von Baugrundstücken für den Mietwohnungsbau reicht von 90 Euro in Weilrod bis zu 1.600 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg. Im Vordertaunus liegt der Schwerpunkt bei rund 900 Euro, in den nicht ganz optimal angebundenen Städten im Umland werden Baugrundstücke im Schnitt zwischen 150 und 250 Euro pro Quadratmeter veräußert.

RENDITEOBJEKTE (JAHRESMIETFAKTOR)
Der Jahresmietfaktor gibt das Vielfache der Jahresnettomiete (Kaltmiete) im Verhältnis zum Nettokaufpreis an. Die Nachfrage nach Renditeobjekten als beständige Wertanlage im Immobilienbereich ist weiterhin sehr hoch. Wohnimmobilien gelten vor dem Hintergrund der
aktuell hohen Inflationsrate und dem niedrigen Zinsniveau auch im kommenden Jahr als krisenresiliente Investition. Aktuell herrscht eine relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Wohnimmobilien und Mieten, wodurch die Renditekompression weiterhin steigt. Der Ausbruch der
Corona-Pandemie hat die Attraktivität der Investition in Wohneigentum noch einmal bestärkt und zu einer Erhöhung des Jahresmietfaktors geführt. Für das Jahr 2021 werden im Schwerpunkt Kaufpreise, die im niedrigen 20-stelligen Bereich liegen – wie beispielsweise in Fechenheim, Unterliederbach, Sossenheim und Oberrad – bis hin zum über 30-fachen wie im Nordend und in Sachsenhausen aufgerufen. Im Westend liegt der Jahresmietfaktor im Schnitt bei dem 34-fachen und in der Spitze bei einem Faktor von 41. Der Nachfrageüberhang am Immobilienmarkt sorgt dafür, dass Investoren ihr Augenmerk auf 1-b- und 1-c-Lagen sowie das direkte Umland von Metropolen richten. Dadurch kam es zuletzt auch im Hochtaunus- und im Main-Taunus-Kreis zu einer Erhöhung des Jahres mietfaktors. In den von Frankfurt entfernten Städten und Gemeinden ist der Mietfaktor im Schnitt um einen, in den Städten im Vordertaunus durchschnittlich um zwei Punkte, gestiegen. Im Jahr 2021 beginnt der Jahresmietfaktor beim 10-fachen im Hintertaunus und reicht in Einzelfällen bis zum 28-fachen in
Bad Homburg. Der Schwerpunkt liegt in Hofheim, Kelkheim und Oberursel bei Faktor 21. Bestimmt werden die Multiplikatoren durch die jeweilige Einstiegs- bzw. Bestandsmiete bei Erwerb.



FAZIT

Der IHK-Bezirk Frankfurt am Main ist eine Region mit einer hohen Wirtschaftskraft und Lebensqualität. Zudem punkten Frankfurt, der Hochtaunus- und der Main-Taunus-Kreis mit einem guten Freizeit-, Kultur- und Naherholungsangebot. Auch nach dem Ende der Pandemie
bleibt der IHK-Bezirk Frankfurt am Main ein attraktiver Wirtschaftsstandort und wird weiterhin Unternehmen und Fachkräfte anziehen. Zwischen 2011 und 2020 ist die Zahl der Einwohner in Frankfurt am Main um 12,9 Prozent, im Hochtaunuskreis um 4,5 Prozent und im Main-Taunus-Kreis um 6,4 Prozent gestiegen. Mit dieser Wachstumsdynamik konnte die Bautätigkeit nicht mithalten. Die Zahl der neuen Haushalte übersteigt die Fertigstellungszahlen von Wohnungen in einigen Städten und Gemeinden des IHK-Bezirkes Frankfurt am Main zum Teil deutlich. Zum Vergleich: Seit dem Jahr 2011 ist der Bestand an Wohnungen in Frankfurt am Main um 9,7 Prozent, im Hochtaunuskreis um 3,9 Prozent und im Main-Taunus-Kreis um 5,3 Prozent gestiegen. Die Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt bleiben bestehen: Ohne die spürbare Vergrößerung des Wohnungsangebotes im Außenbereich werden Bodenpreise, Kaufpreise und Mieten nicht wirkungsvoll sinken. Zudem kommen mit den steigenden Rohstoff- und Energiepreisen sowie den Material- und Lieferengpässen und dem Fachkräftemangel insbesondere auf die Baubranche weitere Risiken hinzu. Diese Ergebnisse bestätigt auch die im November 2021 durchgeführte Umfrage der Frankfurter Immobilienbörse: Die anhaltende Kluft zwischen Angebot und Nachfrage zusammen mit den aktuellen Herausforderungen auf dem Rohstoffmarkt und dem Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft wird auch in den kommenden Monaten dafür sorgen, dass die Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt im IHK-Bezirk Frankfurt am Main angespannt bleibt.

 

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